머리말

나는 부동산 관련하여 지식이 많이 부족한 부린이다.

최근 부동산 관련 대책들이 다수 발표되고 개정되었다고 TV에서 많이 듣게 된다. 양도세가 오른다니, 증여세가 오른다니, 이러쿵 저러쿵 뭐가 오른다는 얘기는 특히 더 많이 들린다. 부동산에 관심은 많은데도 불구하고, 나는 부동산을 알기 위해 공부를 하려고 한적이 없었다.

그냥 그런가보다 생각하고 금세 또 까먹었다. 솔직히 공부하기 귀찮았다.

몇 일전, 아버지께서 방으로 찾아오셔서 KB금융지주 경영연구소에서 발행한 <KB 지식 비타민> 문서 하나를 읽어보라고 건네주셨다. 빨리 읽어보고 동생에게도 읽게 시키라고 하시는 바람에 받자마자 읽어보게 되었다. 비록 9페이지 남짓의 분량이였지만, 주택 거래 단계별 어떤 세금이 발생하는지 공을 들여 작성했다는게 금방 느껴졌다.

얼마 되지 않는 문서 하나만 읽고 이렇게 정리를 하는 것이라, 정리한 내용이 많이 부실할 수 있다고 생각한다. 하지만 나와 같은 부린이들에게 도움이 되었으면 하는 작은 바램으로 <KB 지식 비타민>의 글을 정리하고, 공유해본다.

나를 비롯한 대한민국의 모든 부린이들이여! 우리 모두 부린이를 탈출하고, 똘똘하게 살아가보자.

주택 거래 단계별 발생하는 세금

주택 거래는 기본적으로 취득, 보유, 매도 라는 3단계로 이루어져 있다. 그리고 우리나라에서는 각 단계별로 국세와 지방세를 매겨 세금을 걷고 있다. 각 단계별로 부과되는 세금은 크게 아래의 세 가지로 나뉜다.

1. 주택을 구매하게 되면 발생하는 세금인 취득세와 인지세.
2. 주택을 보유하게 되면 매년 발생하는 세금인 재산세와 종합부동산세.
3. 주택을 판매하면 발생하는 세금인 지방소득세와 양도소득세.

여기서 짚고 넘어가고 싶은 점은, 대한민국 조세법에 따르면 우리가 내야하는 세금의 종류는 (1) 중앙정부가 걷어가는 국세와 (2) 도/시/군/구 행정기관에서 걷어가는 지방세로 나뉜다. 주택 거래와 관련된 세금 역시 조세법을 아주 잘(?) 따르고 있고, 주택 거래 단계별로 국세와 지방세를 내야한다.

아래는 주택 단계별로 내야하는 세금을 국세와 지방세로 분류한 표이다.

주택 구입 시 발생하는 세금

주택 구입 시 발생하는 세금에는 인지세, 상속세, 증여세, 그리고 취득세가 있다. 상속세와 증여세는 증여 받는 경우에만 적용이 되기 때문에, 자세한 내용은 정리하지 않았다. 7.10 부동산 대책에서는 다주택자들에게 부과되는 취득세율을 실취득가액에 따라 변동되는 것이 아니라, 고정세율을 적용시키도록 개정하였다. 세율도 2배 가까이 증가하였기 때문에, 취득세가 다주택자들에게 일정 수준의 효과가 있을 것 같다고 예상된다.

1. 인지세

• 인지세는 재산에 대한 권리를 명시하는 계약서를 작성하는 경우 납부하게되는 세금
• 부동산 거래의 경우, 주택의 소유권 이전에 해당하는 계약서를 작성한 경우 납부
• 전월세 계약은 해당 안됨
• 1억 이하 주택 매매는 비과세, 즉 0원
• 1억 ~ 10억 사이의 주택 매매는 15만원
• 10억원 초과 주택 매매는 35만원 부과

2.상속세

• 피상속인이 상속해주는 재산 전체 금액에 상속세율을 곱하여 계산

3. 증여세

• 증여 받은 자가 받은 금액에 증여세율을 곱하여 계산

4. 취득세

변경안 요약: 조정대상지역에서 다주택자와 법인에게 적용되는 취득세율이 8-12%로 고정

• 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 및 납부
• 신고 금액이 시가표준액 보다 낮은 경우, 시가표준액(공시가격 등)에 취득세율을 곱함
• 7.10 부동산 대책으로 인해, 조정대상지역에서 다주택자와 법인에 적용되는 취득세율이 8~12%로 고정 적용되도록 변경
  • 기존에는 주택 보유 수에 상관없이, 실취득가액에 따라 1~3%가 적용이 됬었음
• 비조정대상지역에서는 3주택자에게 8%, 4주택 이상에 12%의 취득세율을 적용
• 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세를 합한 금액을 납부해야 함
  • 참고로 85m² 이하의 주택에는 농어촌특별세가 비과세로 적용 (= 0원)
• 취득세 계산기 링크

Case 1. 주택자가 조정지역에 있는 85m² 크기의 주택을 6억원을 내고 매입하였을 때

Case 2. 주택자가 비(非)조정지역에 있는 85m² 크기의 주택을 6억원을 내고 매입하였을 때

주택 보유 시 발생하는 세금

주택을 보유하면 발생하는 세금에는 종합부동산세와 재산세가 있다. 7.10 부동산 대책에서는 종합부동산세를 개정하여, 다주택자들에게 부과되는 세금을 증가시켰다. 대신에 급격한 종부세 증가에 따른 부담을 줄이기 위해, 전년대비 상한선을 두어 초과 부분을 공제해준다고 한다.

1. 종부세 = 종합부동산세

변경안 요약: 개인 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에 적용되는 종부세율을 최대 6%까지 증가

참고로 20년도 종부세에 해당하는 공정시장가액비율은 90% 이며, 21년도에는 95%, 22년도에는 100%까지 단계적으로 인상될 예정

• 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택공시가격¹의 합계액이 6억을 초과하는 주택 보유자가 매년 12월에 납부
• 주택의 경우 합산하여 6억원이 넘으면 내야함
• 다행히도 1세대 1주택자는 합계액이 9억원을 넘는 경우만 납부
  • 1세대 1주택자 중, 고령자와 장기보유자는 나이와 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제가 가능
• 자세한 계산 내용은 종부세 및 재산세 계산기 링크를 참고

Case. 조정대상지역에 있는 공시가격 6억원의 주택을 2채 보유한 2주택자

2. 재산세

변경안 요약: 세율 변경사항 없음

재산세율

주택과 건물에 해당하는 재산세의 공정시장가액비율³은 60% 이다.

• 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되며, 1주택자도 포함임
• 재산세율은 지방세법에서 규정하기 때문에, 전국에 동일하게 적용
• 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 보유한 사람이 7월/9월에 50%씩 분할 납부
  • 그럼 팔 때는 6월 1일 이전에 파는 것이 유리할 듯?!
• 도시계획세는 보유한 주택이 도시계획구역 안에 있는 경우에만 과세표준의 0.14%를 적용하여 추가로 과세

Case. 2주택자가 도시계획구역에 위치한 공시가격이 5억원이 주택을 추가 매입한 경우

주택 매도 시 발생하는 세금

양도소득세

변경안 요약: 주택/입주권의 보유기간이 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%를 적용. 여기에 조정지역 내 다주택자들은 추가로 20-30% 세율 적용

양도소득세율

• 예정신고는 양도차익이 발생한 경우 매도한 달의 말일부터 2개월 내에 납부
  • 예정신고기한 까지 신고하지 않으면, 가산세 부과
• 확정신고는 매도한 다음해에 납부하는데, 양도소득이 1건이면 생략 가능
• 양도소득세의 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산하여 산출
• 양도차익 계산시, 필요경비 차감
• 실거주가 아니면, 장기보유시 양도차익의 일정비율을 공제 혜택 축소
  • 10년 이상 보유시, 최대 40%로 제한
• 계산 방법이 까다롭기 때문에, 자세한 계산 내용은 양도소득세 계산기 링크를 참고
• 7.10 대책 개정안은 2021년 6월 1일 이후 양도부터 적용

맺는말

정리를 하다보니, 7.10 대책으로 부동산과 관련된 세금이 대폭 증가한 것이 느껴진다. 특히, 취득세만 보더라도 이전대비 약 8-12배로 오르는 것이 눈에 띈다. 앞으로 어떤 정책들이 더 생길지는 모르겠지만, 부동산을 매입하게 된다면 세금 계산을 더 철저히하여 수익성을 분석할 필요가 있을 것으로 생각된다.

언젠가는 주택 보유를 꿈꾸며… 이상 부린이 아웃!

용어 정리

1:주택공시가격

• 국가에서 매년 발표하는 주택의 가격
• 시세의 약 70% 수준으로 책정

2:과세표준

• 세금 부과 기준이 되는 금액
• 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정

3:공정시장가액비율

• 세금부과 기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율

자료 출처:

[1] KB 지식 비타민 <부린이를 위한 필수 부동산 세금>, KB금융지주 경영연구소